鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｊ -132	奈良市		建付地	（　）	長方形	南9.2m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	奈良Ｍ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	南5m道路、西5m、角地		１低専風致地区 (40,60)
c	奈良Ｄ -20	奈良市		建付地	（　）	不整形	東8.3m私道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
d	奈良Ｄ -28	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,180)
e	奈良Ｂ -29	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m私道、中間画地		１低専風致地区 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,225	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,968	100 [ 105.1]	119,855	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 131,073	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	123,485	100 [ 109.3]	112,978		114,000
c	(　 ) 112,448	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,891	100 [ 101.9]	109,805		111,000
d	(　 ) 126,942	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	126,693	100 [ 98.8]	128,232		130,000
e	(　 ) 131,240	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	129,181	100 [ 82.8]	156,016		158,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

奈良 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,923,091	704,537	3,218,554	2,496,150	722,404	（　0.9753） 704,561	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	15,316,543 円　　　　（　 58,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居１５ｍ斜線高度	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建、各部屋２ＬＤＫ、平均約５８㎡（ファミリータイプ）。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺地域の標準的な仕様に準拠。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	85.0	114.75	1,301	149,290	2.0	298,580
							3.0	447,870
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	1,398	169,857	2.0	339,714
							3.0	509,571
～

～

～

計		270.00	87.5	236.25		319,147		638,294
								957,441

⑨年額支払賃料	319,147 円　×　12ヶ月　＝　 3,829,764 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,100 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 244,800 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,829,764 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 244,800 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 338,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,736,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	638,294 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,853 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 957,441 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 180,863 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,923,091 円　　　　（　 14,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-102	1,384 ( 1,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,387	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ａ（賃）　　　　-7	1,214 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,320
c	Ｓ奈良Ｄ（賃）　　　　-1	1,536 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,396

奈良 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,100 円	38,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	122,237 円	4,074,564　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,200 円	38,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,700 円	38,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 704,537 円　（　　　　　　 2,669 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,700,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,496,150 円（　　　　　 9,455 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,923,091 円
②総費用	704,537 円
③純収益　①－②	3,218,554 円
④建物等に帰属する純収益	2,496,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	722,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	704,561 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,316,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
奈良 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 -8

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　三和　浩

TEL.

鑑定評価額

31,700,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	95,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市法蓮町９８６番５２外				②地積　(㎡)	264 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）１５ｍ斜線高度
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅の中に共同住宅も見られる既成住宅地域	西6.1m市道	水道、ガス、下水	近鉄奈良 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．１
ｍ市道

交通

施設

近鉄奈良駅北西方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
１５ｍ斜線高度

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として熟成している地域であり、特に大きな地域要因の変動はなく、当面の間
は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、近鉄奈良線沿線の奈良市北部の既成住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有す
る市内及び周辺市町の居住者であるが、大阪府下等圏外からの転入者も認められる。近鉄奈良駅勢圏の住宅地は、底堅
い需要があり地価は概ね堅調に推移している。需要の中心は土地は標準画地と同規模程度で３０００万円台前半程度と
考察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は戸建住宅を主体とし周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合った賃料水準が十分に形成されてい
ないため、収益価格はやや低位に求められた。また、対象標準地は居住快適性が重視される既成住宅地域に存し、自用
目的の取引が支配的であるため、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 -40 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 151,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[104.0]

100
[126.0]

[101.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    119,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少及び高齢化が進みつつあるが、住宅
地においては、利便性、住環境の優劣により
地価の二極化傾向が継続している。

最寄駅へやや距離を有し、接近性にやや劣る
が、閑静な既成住宅地域であり、需要は比較
的堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ａ -21	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.1m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,164)
b	奈良Ｄ -28	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,180)
c	奈良Ｄ -20	奈良市		建付地	（　）	不整形	東8.3m私道、中間画地		２中専高度地区最高15m (60,200)
d	奈良Ｍ -105	奈良市		更地	（　）	長方形	南5m道路、西5m、角地		１低専風致地区 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 98,814	100 [ 90.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	112,014	100 [ 92.2]	121,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	123,000
b	(　 ) 126,942	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	126,693	100 [ 105.6]	119,974		121,000
c	(　 ) 112,448	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	112,225	100 [ 95.1]	118,007		119,000
d	(　 ) 131,073	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	125,076	100 [ 106.4]	117,553		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	同族間取引	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	同族間取引	％／月 +0.13	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

奈良 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,071,364	711,908	3,359,456	2,699,660	659,796	（　0.9703） 640,200	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	13,917,391 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居１５ｍ斜線高度	60 ％	200 ％	200 ％	264 ㎡	14.5 m x 18.3 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ４戸、平均専有面積５８㎡）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	85.0	114.75	1,370	157,208	2.0	314,416
							3.0	471,624
2～ 2	住宅	135.00	90.0	121.50	1,410	171,315	2.0	342,630
							3.0	513,945
～

～

～

計		270.00	87.5	236.25		328,523		657,046
								985,569

⑨年額支払賃料	328,523 円　×　12ヶ月　＝　 3,942,276 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 236.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,942,276 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 351,113 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,879,163 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	657,046 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 985,569 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 186,176 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,071,364 円　　　　（　 15,422 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｆ（賃）　　　　-102	1,787 ( 1,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [115.0]	1,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,443 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｄ（賃）　　　　-1	1,536 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,463
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,700 円	38,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	126,908 円	4,230,276　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,900 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 711,908 円　（　　　　　　 2,697 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0682 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,699,660 円（　　　　　 10,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,071,364 円
②総費用	711,908 円
③純収益　①－②	3,359,456 円
④建物等に帰属する純収益	2,699,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	659,796 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	640,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,917,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）