別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -5 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西登美ヶ丘３丁目４００７番１５６ ｢西登美ヶ丘３－６－２｣ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地　 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 登美ヶ丘エリア西側の閑静な 戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道　 交通 施設 学園前駅北西方 2.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス圏の閑静な戸建住宅地域である。コロナ禍で在宅勤務等働き方の多様化が進み、需要はやや回 復傾向にあり、地価はやや上昇に転じた。地価は当面緩やかな上昇又は横ばい圏で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市、生駒市にあって近鉄奈良線・けいはんな線駅バス圏の住宅地域。需要者の中心は大阪都心部勤務 の給与所得者層であり、大阪方面からの転入も見られる。近隣は通勤利便性にやや難が見られるが、南向き下り緩傾斜 の閑静な住宅地である。コロナ禍で在宅勤務等が進み、近隣を含む一部のバス圏住宅地が再評価されていることもあっ て地価はやや上昇となった。取引の中心価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で２３００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 環境良好な戸建住宅地域であり近隣地域内にアパート等の収益物件はほぼ存在しない。居住快適性を指向する地域であ り、周辺の売買事例を基に購入意思決定されるのが通常であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は西登美ヶ 丘及びその隣接地区の取引を基に試算され、近隣の市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格であり重視すべき と判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地 価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務 等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がや や回復傾向示す。 環境の良い住宅地である。バス圏のため利便 性はやや劣るが、周辺にスーパー等生活関連 施設は備わる。地価は若干の上昇傾向で推移 している。 個別的要因の特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％