別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　平田　馨   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市奈良阪町２４４０番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東5.7m市道 水道、下水 近鉄奈良 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 近鉄奈良駅北東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に店舗等が見られる住宅地域である現況のみならず、周辺地域、同一需給圏の範囲及び市場性等の 観点からも勘案した結果、地域特性は将来的にも現況程度の低層住宅地域として推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 （同一需給圏）近鉄奈良線沿線の奈良市における一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域等の圏域。（需要者の属性）同一需 給圏に地縁的選好性を有する居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。（市場の需給動向）近隣地域は地 縁血縁者による取引が主であるため、供給が僅少であるが、駅から遠隔に立地する既成住宅地域で、且つ街路の配置及 び系統連続性も劣るため、需要は横ばい傾向で推移。（需要の中心となる価格帯）土地９０坪で１３００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠隔に位置する既成住宅地域にはアパート等の収益物件は原則見受けられず且つ市場における取引は自用目的の 取引が主である。また、収益性を反映する賃貸市場も未成熟であること等からも収益性には馴染まないため、手法は取 引事例比較法を適用し、収益還元法は適用しなかった。よって、同一需給圏内の地縁血縁者による取引が主である住宅 地域内の規範性ある取引事例等から比準調整がなされた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市の住宅地域については、利便性・快適 性等の優れた地域の地価は上昇傾向にあるが 、劣る地域の地価は下落傾向にあり、引き続 き二極化傾向。 市場での供給は僅少で一定の需要も認められ るが、駅から遠隔に位置する古くからの既成 住宅地域で街路の系統連続性も劣るため、需 要は横ばい傾向。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％