別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰   TEL.

鑑定評価額 82,400,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市中登美ヶ丘２丁目１９８４番８２ ②地積 　(㎡) 770   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 大規模住宅が建ち並 ぶ環境の良い住宅地 域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 学研奈良登美ヶ丘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ６．５ｍ市道 交通 施設 学研奈良登美ヶ丘駅南 方 1.2km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域であり、今後もこの住環境を維持と思われる。コロナ禍、 物価高騰等の影響は少なく、購入可能者層はほぼ富裕層だが供給が相当に少なく地価水準は当面横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄けいはんな線、ＪＲ関西本線等沿線の奈良市を中心とした高級住宅地の存する圏域。需 要者は同一需給圏一円に及ぶが圏内の住民が多く、買換目的の富裕層中心。地積は７００～８００㎡程度が多く、中心 価格帯は土地のみで７０００～９０００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件が中心で把握が困難。コロナ禍や物 価高騰等の影響は少なく、居住環境良好な富裕層向け高級住宅地であり需要は比較的堅調推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には敷地規模の大きい戸建住宅が多く見受けられ、殆どが自用の物件であり収益物件は見られない。ま た、第１種低層住居専用地域に存するなど公法上の規制が厳しく、競争力のある賃貸建物を想定することが困難である ため収益還元法は適用しなかった。よって比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    106,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県下中心都市で人口は微減。コロナ禍、ウク ライナ侵攻による物価高騰等の不安要素はあ るものの、地価は上昇に転じつつある。 近隣地域は旧来からの富裕層中心の高級住宅 地で居住環境に優れる。コロナ禍や物価高騰 等の影響は少なく、需要は比較的堅調に推移 している。 規模が大きいため総額の観点から市場性が限 定される画地規模であるが、富裕層対象で選 好性・代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％