別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 奈良 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -1 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市二条町３丁目９０番２５ ｢二条町３－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1:1 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 大和西大寺駅徒歩圏の環境も 良い戸建住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 大和西大寺駅南東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣のような主要駅徒歩圏の環境も良い住宅地にあっては、コロナ禍の影響はほぼ見られず、需要は堅調に推移 している。今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市、生駒市にあって主に近鉄奈良線・けいはんな線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏と把握。需要者の中心は大 阪・京都都心部勤務の所得水準が高い給与所得者層。最寄駅の大和西大寺駅は南北通路開設、周辺の区画整理等インフ ラ整備が進む県内有数のターミナル駅である。近隣は大和西大寺駅徒歩圏の希少性有する住宅地であり、堅調な需要に 支えられ、地価は引き続き上昇となった。中心価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で２８５０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は規制の厳しい市街化調整区域内の戸建住宅地域であり近隣地域内にアパート等の収益物件は存在しない。収益性 より居住快適性を指向する住宅地域であり、熟成した賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。比 準価格は近鉄線駅勢圏の複数取引を基に試算され、市場性を反映する実証的で説得力を有する価格である。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    184,000 円／㎡ [106.0] 100 100 [104.0] 100 [148.9] [104.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    126,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は住宅観光都市であるが人口は微減で地 価は二極化が進行。住宅供給不足、在宅勤務 等働き方多様化で一部バス圏住宅地需要がや や回復傾向示す。 最寄駅・大規模商業施設への接近性に優れ環 境も良い戸建住宅地域。堅調な需要に供給が 追いつかない状況が続いており、地価は高い 上昇率となった。 個別的要因に特段の変動は見られないが、南 向き画地の選好性、競争力には優位性が認め られる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％