別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新温泉 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町七釜字浦田１５番１ ②地積 　(㎡) 1,144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗 Ｓ1 低層店舗のほかに住 宅等も見られる路線 商業地域 北東10m国道、北西側道 水道、下水 浜坂 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   140 ｍ、南   350 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 浜坂駅南東方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 浜坂道路開通で都市部との接近性は向上し、ＩＣ付近に道の駅ができるなど、出店動向に期待が寄せられるが、 その後の土地需要に波及効果は認められず、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、但馬全域の商業地域、及び商住混在地域を包含する圏域。主な需要者は同一需給圏内の個人事業者及び 中小法人である。浜坂道路が開通し、路線型商業施設用地の需要増加に期待されたものの、商環境への変化は限定的で 、地域経済の低迷等を反映して地価は弱含み傾向にあり、取引自体が少ないことから中心価格帯は見出し難い状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用不動産を主体とする地方の商業地域であり、賃貸市場は著しく未成熟のため貸し店舗等の賃貸事例を得られず、収 益還元法の適用は断念した。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映して いる比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [101.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化が進み地場産業の担い手不足が懸 念され、地域経済は回復傾向に至らず、不動 産取引は低調な動きに留まっている。 近年開設したＩＣ付近に位置する商業地域で あるが、その後の土地需要に波及効果は認め られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％