別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 新温泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 6,310,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、戸建 住宅が混在する既成 商業地域 北東9m県道 水道、下水 浜坂 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 浜坂駅北東方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅から近い既成商業地域だが、商業地の中心が路線商業地域に移行し、商業地域としては衰退傾向が継続してお り、今後は徐々に住宅地域へと移行していくものと思料する。地価は当面弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新温泉町を中心とした但馬北部の商業地域及び商住混在地域。需要者は地縁性を有する個人事業者や中小 企業が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の整備もあって商業地の中心が幹線道路沿いに移行してお り、道路条件や商業集積性の劣る既成商業地の需要は弱含みで推移している。圏内の既成商業地や商住混在地の取引件 数自体が少なく、取引規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地に位置する既成商業地だが、商業地としては衰退傾向で繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため、収 益還元法の適用を断念した。周辺地域では自己使用目的の取引が支配的であり、同一需給圏内の類似地域等に所在する 取引事例から求めた比準価格は市場性を反映しており、信頼性があるものと判断する。従って、比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口及び世帯数の減少による商圏人口の減少 に歯止めがかかっておらず、商業地需要は全 般的に弱く、地価は弱含み傾向にある。 古くからの既成商業地域で、中には新規の出 店も見受けられるが、繁華性が低下しており 、商業地域としては衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％