鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

新温泉 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ７０５Ｙ -70	美方郡新温泉町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3m町道、北3m、南1.8m、三方路		都計外
b	ＩＧ７０５国 -45	美方郡香美町		建付地	（　）	不整形	北西2m道路、南東1m、南西1m、三方路		都計外
c	ＩＫ７０５国 -31	美方郡香美町		建付地	（　）	不整形	北西4m県道、西2m、角地		都計外
d	ＴＣ７０５Ｙ -63	美方郡香美町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.5m町道、中間画地		（都） (70,200)
e	ＴＣ７０５Ｙ -68	美方郡香美町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m町道、北西4m、二方路		都計外

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,938	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	5,836	100 [ 76.3]	7,649	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	7,730
b	(　 ) 3,846	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	4,705	100 [ 62.3]	7,552		7,630
c	(　 ) 7,151	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,022	100 [ 93.1]	7,542		7,620
d	(　 ) 6,302	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,037	100 [ 79.4]	7,603		7,680
e	(　 ) 4,088	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,852	100 [ 50.7]	7,598		7,670

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,670 円／㎡]

新温泉 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		中規模農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、周辺には収益物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
新温泉 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

新温泉 -2

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　一色　かつみ

TEL.

鑑定評価額

3,650,000 円

１㎡当たりの価格

7,680 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美方郡新温泉町高末字家本５５７番				②地積　(㎡)	475 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域	西5.5m町道、南側道	水道、下水	浜坂 5.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 350 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

農家住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．５ｍ町道

交通

施設

浜坂駅東方

5.7km

法令

規制

（都）
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

近年、久斗ＩＣの開通により利便性は向上したものの、在来集落地域であり、その後の波及効果は特段見られな
い。高齢化や世帯数減少を背景に住宅需要は弱く、地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

農家住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,680 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は但馬全域の在来集落地域。地縁性が強い住宅地域であり、需要者は近隣居住の親族や知人間取引が中心で
、外部からの転入は稀である。不動産取引が少なく、中心となる価格帯は見出し難い。価格が低下しても需要自体が弱
く、数百万円程度の中古不動産の取引が俄に散見される程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

在来の集落地域であり、賃貸不動産は見当たらず、賃貸市場は著しく未熟のため収益価格は求め得なかった。当該地域
は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと
判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　養父 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 11,700 円／㎡

[ 97.4]
100

100
[100.0]

100
[149.6]

[101.0]
100

7,690

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　      7,980 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景
に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地
が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せら
れている。

在来集落地域であり、特段の変動要因は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

新温泉 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＩＫ７０５Ｙ -70	美方郡新温泉町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3m町道、北3m、南1.8m、三方路		都計外
b	ＩＫ７０５国 -31	美方郡香美町		建付地	（　）	不整形	北西4m県道、西2m、角地		都計外
c	ＴＣ７０５Ｙ -63	美方郡香美町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.5m町道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＫＴ７０５Ｙ -61	豊岡市		建付地	（　）	不整形	南東6.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,938	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	5,836	100 [ 77.2]	7,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	7,640
b	(　 ) 7,151	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,022	100 [ 91.3]	7,691		7,770
c	(　 ) 6,302	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,037	100 [ 83.8]	7,204		7,280
d	(　 ) 7,986	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	8,171	100 [ 102.7]	7,956		8,040
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,680 円／㎡]

新温泉 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		中規模農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、周辺には収益物件は見受けられず、賃貸需要が見込めないため収益還元法の適用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ