別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 香美 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香美 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡香美町香住区七日市字大縄内３６４番 ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ3 店舗の中に一般住宅 等が混在する駅前の 商業地域 西15m町道 水道、下水 香住 230m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ町道 交通 施設 香住駅北方 230m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商業地域としては衰退しているため、今後は住宅地域への移行が緩やかに進行していく可能性があると思料する 。また、人口動態等から商圏の縮小が想定されるため、地価も下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香美町及びその周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性を有する中小企 業・個人事業者が大半であり、圏外からの参入者は少ない。高規格道路の延伸によるストロー効果で町内の交通量が減 少し、新規出店がほとんど無く、繁華性が年々低下しているため、商業地の需要は総じて弱含みである。圏内における 商業地の取引件数自体が少なく、価格水準も一様でないため、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が属する地域及び周辺地域は後述するとおり、繁華性に乏しく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適 用を断念した。需要者の意思決定に影響を与えているのは、周辺の取引価格水準であると考えられ、実際の取引事例か ら求められた比準価格は市場性を反映しており、十分な信頼性があるものと判断する。よって、比準価格を採用して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口は減少傾向が著しく、高齢化率も県 平均を大きく上回っている。土地取引件数は 直近で減少しており、宅地の需給は弱含みが 継続している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％