別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上郡 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -5 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町別名字北條６９番３ ②地積 　(㎡) 356   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4m町道 水道、下水 上郡 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   170 ｍ、南   190 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 上郡駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都市部から離れた在来の集落地域で、特段の変動要因は見られず、当面現状維持で推移するものと予測する。在 来集落の需要は弱く、相続に絡んでの安値取引が散見されるなど、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西播磨の在来集落地域。需要者は近隣居住者が中心で、地縁性が強く、外部からの転入は稀である。生活 利便性の劣る集落地域では住宅需要は低調で、相続等に絡む売りたくても売れない潜在的な土地供給は多いものと推測 される。不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり中心価格帯は見出し難いが、数百万円程度 の中古不動産の取引が俄に散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の集落地域で賃貸不動産は見当たらず、また生活利便性に劣り賃貸需要は見込めないことから、収益還元法は適用 しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は 説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [148.9] [100.0] 100 7,320  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,550 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方では高齢化や人口・世帯数減少等を背景 に、地域経済は回復に至らず、空き家や空地 が増えつつあり、移住施策等に期待が寄せら れている。 在来の集落地域であり、地域的に特段の変動 要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％