別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 上郡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 3,510,000 円  １㎡当たりの価格 9,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4.9m県道 水道、下水 上郡 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ県道 交通 施設 上郡駅東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部から距離のある在来集落地域で、特段の変動要因はないが、過疎化や高齢化等による地域経済の衰退 が進行しており、地価は継続して下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上郡町及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転 入者は少ない。中心部から距離のある在来集落地域においては少子高齢化や過疎化が進行しており、需要者は世帯分離 による分家住宅や農業従事者等が中心で、住宅需要は低調である。取引自体が少なく、また、取引事情を内包する地縁 者間での取引が多いことから需要の中心価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来集落地域に位置し、収益目的での取引は皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的 の取引が中心であり、需要者は居住の快適性や生活利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であることか ら、取引価格に基づく市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 9,010  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,330 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化や人口減少、世帯収入の減少等により 地域経済の縮小並びに住宅需要の減少が継続 しており、地価は下落基調で推移している。 町縁辺部の在来集落地域では、需要者は地元 地縁者が大半であることから、宅地需要は少 なく地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％