別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 兵庫太子 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫太子 -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎   TEL.

鑑定評価額 8,210,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖保郡太子町太田字ヨフカ１５３７番８ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m町道 水道、下水 網干 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 網干駅北東方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした比較的新しい住宅地域であり、需給は安定している。周辺では未だ残る農地 や空地の宅地開発が散見され売れ行きも堅調なことから、地価は上昇傾向となった。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は揖保郡太子町を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で 、中高年層の住み替え等も見られる。当該地域は比較的新しい一般住宅の建ち並ぶ住宅地域で、需給動向は安定してい る。中心価格帯は、土地で８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地条件等から経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念した。市場において は自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、現実 の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏ま え、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [111.2] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 太子町の人口はやや減少ぎみで高齢化も進行 しているが、中心部の利便性の良好な地域は 選好性が高く、新たな宅地開発も見られる。 比較的新しい住宅地域で、周辺では新たな宅 地開発が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％