別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福崎 -3 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神崎郡福崎町八千種字才ケ原２１９番 ②地積 　(㎡) 795   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東7m町道 水道、下水 溝口 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 溝口駅北東方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの集落地域であり、公法上の制約から衰退傾向で推移するものと予測される。需要者が地縁者に限定さ れる地域での需要は極めて脆弱であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福崎町及び隣接市の市街化調整区域内の農家住宅・一般住宅等が混在する農村集落地域を包含する圏域。 需要者は圏内の居住者が中心で、市街化調整区域の公法上の制約等から圏外からの転入者はほとんどいない。圏内にお ける不動産取引は地縁的選好性等に基づくものに限定される傾向にあり、需給ともに低調に推移している。取引が少な く規模等もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では共同住宅等は皆無であり、賃貸市場は形成されているとは言い難いため収益還元法の適用は断念した。 圏内では取引自体が少ないものの、取引事例は地縁的選好性等を反映した自己居住目的のものがほとんどであり、これ らの取引事例を採用し求められた比準価格は、市場性を反映した実証的な価格であり、その規範性は高いと認められる 。従って本件では、比準価格を採用し、周辺標準地価格とのバランスをも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [158.9] [100.0] 100 12,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利と優遇税制により新築分譲市場は堅 調。他方、供給過剰と建設物価の上昇の危険 因子が潜んでいる。コロナ禍の全貌は未だ見 えていない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +59.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％