別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 播磨 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　三崎　正義   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北本荘２丁目８６４番１０ ｢北本荘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東6m町道 水道、ガス、下水 播磨町 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 播磨町駅北西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は 、やや上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね播磨町及びその隣接市の圏域に存する住宅地域。需要者は 播磨町及びその隣接市の居住者が多くを占める。町の中心部にも比較的近く生活利便性もあり、需要はやや強いと思料 する。土地は８００万円から９００万円程度、新築戸建は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。画 地規模等から賃貸経営上合理的な共同住宅の想定が困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域 でもないことから、本件鑑定評価においては、収益価格は試算せず、指定基準地からの価格変動率を踏まえ、現実の市 場性を反映する事例より求めた実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　播磨（県） -2              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しており、雇用、所 得環境にも改善がみられるが、このところの 物価上昇、資源高の不動産市況等への影響に は注意を要する。 町の中心部へも比較的近い住宅地域で、当該 地域の宅地に対する需要はやや強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ +1.0 ％