別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 播磨 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 96,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町北野添２丁目１７番３ ｢北野添２－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 北東6m町道 水道、下水 土山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 土山駅西方 750m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、土山駅徒歩圏に位置し、利便性は高い。よって地価は堅調に 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね播磨町及び隣接市町の住宅地域。需要者は町内を中心として概ね隣接市町の居住者で３０代前後の一 次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。立地条件や居住環境等による選別化が進む中、比較的利 便性の高い当該地域の地価は堅調に推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地が１，２００万円から２ ，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域を中心とした地域であり、共同住宅の建築を想定することが困難であり経済合理的に戸建住宅の賃貸事業 が成り立つ地域ではないため収益価格の試算を断念した。比準価格は市場の実態を反映した実証性のある価格であり信 頼性は高い。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも 均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町は、総人口はほぼ横ばい傾向にある。 取引価格、取引件数は上昇傾向にある。日本 経済は先行き不透明な状況にある。 ＪＲ土山駅徒歩圏内に位置し、利便性が高い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％