別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 多可 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多可 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 9,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多可郡多可町中区中安田字村内５７１番 ②地積 　(㎡) 830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に農地 が見られる住宅地域 西4.5m町道 水道、下水 西脇市 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．５町道 交通 施設 西脇市駅北方 9.1km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因はないので、周辺に農地が残る集落地域として現状を維持していくものとみられ、地価は当面、 下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね多可町を中心に隣接市町内の住宅地域。需要者は、多可町周辺の居住者やその縁故者等にほぼ限定 され、圏域外からの転入者はほとんど見られない。町中心部から離れた集落地域であり、少子高齢化の進展とも相俟っ て、宅地需要は低迷している。取引自体が少ないうえ、画地規模や道路付き等もまちまちであることから、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄り駅から遠い旧来の集落地域で、貸家に対する需要が乏しく賃貸住宅の想定が困難であるので、収益価格は試算し ない。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、代表標準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約した取引事 例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [ 98.0] 100 [124.0] [100.0] 100 9,710  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の先行きが懸念される中で、 特に郡部の住宅地域では少子高齢化や居住者 の転出、後継者難等が深刻で、不動産に対す る需要は低調。 最寄り駅や町中心部から遠い旧来の集落地域 で、需要は地縁的性格が強く限定的で、少子 高齢化に歯止めがかからず、需要不足が深刻 。 国土調査に伴い合筆され、地積が変更された 。地番表記も変わったが、これらによる価格 形成上の影響はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％