別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 多可 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多可 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　岡本　朋美   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 多可郡多可町中区中村町字下川原３７３番４ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に事業 所等が見られる住宅 地域 南5.5m町道 水道、下水 西脇市 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    55 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 西脇市駅北西方 11.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の在来住宅が建ち並ぶ既成住宅地で、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られず、当面は現状を維持 したまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は多可町及び周辺市町に存する既成住宅地域。近隣地域は在来の住宅地域に存し、需要者は地区内での住み 替えや世帯分離等による新規購入が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。取引は地縁的選好性が強い傾向 にあり、取引件数は少なく、一般の需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の既成集落にあって、賃家需要が見込めないため収益価格は求めなかった。市場においては自用目的の戸建住宅用 地の取引が支配的であり、需要者は利便性や居住環境の快適性及び価格水準等を重視して取引する傾向が強い。以上よ り、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [ 98.0] 100 [ 85.0] [100.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地場産業の衰退もあって町内の人口流出が著 しく、少子高齢化が加速している。地価は変 動率が縮小気味ではあるものの依然下落傾向 が続行。 町中心部に近接する住宅地で、現時点では特 段の地域要因の変動は見当たらないが、少子 高齢化等の影響により地価は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％