別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 猪名川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町笹尾字掛谷１０番２１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の高台の住 宅地域 南東6m町道 水道、下水 日生中央 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 日生中央駅北西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の農村地帯に小規模開発された住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便 性に劣る市街化調整区域内宅地に対する需要は弱く、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね猪名川町及び猪名川町周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、同一需給圏内に 何らかの地縁を有する者が過半を占めるが、郊外での生活を求める転入者も一部見受けられる。猪名川町の住宅地需要 は、町内南部の市街化区域に集中しており、利便性に劣る山間部の市街化調整区域に対する需要は極めて弱い。物件に よる個別性が強くまた取引が少ないため、需要の中心となる規模や価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は利便性に劣る 山間部の戸建住宅地域に存し、賃貸需要も見込めず、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適 用を断念した。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [134.4] [102.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 猪名川町内の大規模住宅団地では、底堅い需 要が見られる。一方、町内の旧市街地や市街 化調整区域に対する需要は限定的となる傾向 にある。 市街化調整区域内宅地に対する需要は弱く、 また利便性に劣る地域であることから、地価 は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％