別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 猪名川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -3 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町上野字北畑２４番２ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 低層の住宅、店舗兼 住宅等が混在する住 宅地域 南西12m町道 水道、下水 日生中央 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北１２ｍ 町道 交通 施設 日生中央駅南西方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は町役場前の古くからの混在住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく当面は現状のまま推移する ものと予測する。利便性の良い都心への回帰の影響で既存集落地域の需要は弱く、地価は下落を続けている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、猪名川町南部を中心に、隣接する川西市北部の住宅地の範囲と認められる。需要者の属性は、猪名川町 に地縁性をもつ地元住民であり、外部からの参入はほとんどない。取引件数の少ない地域であるため、中心価格帯等の 把握は困難である。町中心部に位置し町役場等にも近いため、地縁者等による需要も認められるが、最寄駅まで遠く利 便性にかけるため、地価は下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧集落の中心地であるが賃貸需要は弱く、収益性を目的とした取引は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。取 引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺及び過去の取引価格を指標に価格決定することが一般的である。よって、市 場動向を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地を規準とした価格との 均衡もとれていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,200 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [101.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 猪名川町内にあっては、環境に恵まれたニュ ータウンの需要は徐々に回復しているが、そ れ以外の既存住宅地に対する需要は低迷して いる。 既成集落の混在住宅地域であり、地域要因に 変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％