別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 たつの -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -15 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町黒崎字狭間谷９９３番１ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南東6.5m市道 水道、下水 山陽網干 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　６．５ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅南西方 3.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で停滞的に推移すると予測する。また、住宅団地と して開発されてから半世紀近く経過していることから住環境に劣り、地価は今後も下落すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市及び周辺市町の市街化調整区域を中心とした住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の 居住者や地縁者に限定され、圏外からの転入者は少ない。人口減少や少子高齢化等を背景に住宅地需要が弱含みの状況 下において、古くに開発された市街化調整区域内の住宅団地は選好性に劣り、外部からの転入も見込み難く、需要は低 調である。取引自体が少なく、当該地域の需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し賃貸市場が未成熟のため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心 であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の 説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,300 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [106.9] [102.0] 100 22,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部や駅周辺等の需要は堅調である一方で 、縁辺部の需要は弱く、二極化傾向にある。 尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注 視すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。市街化調 整区域のため需要者は限定的であり、需要は 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％