別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 たつの -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -11 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人   TEL.

鑑定評価額 6,980,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市御津町釜屋字寅浜新田９７番１８ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い国道背後の住 宅地域 西7.5m市道 水道、下水 山陽網干 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　７．５ｍ市道 交通 施設 山陽網干駅西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の小規模分譲地域であり、特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で推移するものと予 測する。また、旧町の中心的機能の低下や人口減少等を背景に、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市内の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者で、圏外からの転入者は少ない。 同一需給圏内においては、市街地中心部や本竜野駅周辺の新興住宅地域等の利便性良好な地域の需要は安定しているが 、標準地の存する地域は中心部から離れた既成の住宅地域であることから選好性は低く、需要は弱含みである。当該地 域の需要の中心価格帯は、土地で７００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 敷地規模及び指定容積率が小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定できないため、収益還元法の適用は断念し た。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であ ることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [146.2] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部や駅周辺等の需要は堅調である一方で 、縁辺部の需要は弱く、二極化傾向にある。 尚、建築資材の物価上昇の地価への影響に注 視すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％