鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

たつの -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ７０５Ｙ -94	たつの市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4.5m、準角地		１低専 (60,100)
b	ＩＫ７０５国 -15	たつの市		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	ＴＣ７０５Ｙ -49	たつの市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	ＹＴ７０５Ｙ -63	たつの市		更地	（　）	ほぼ整形	北東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＴＣ７０５Ｙ -65	宍粟市		更地	（　）	長方形	東4m市道、南2m、角地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,238	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,814	100 [ 111.6]	38,364	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	38,700
b	(　 ) 27,330	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	26,870	100 [ 67.5]	39,807		40,200
c	(　 ) 32,186	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,226	100 [ 91.3]	38,583		39,000
d	(　 ) 26,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	26,200	100 [ 69.1]	37,916		38,300
e	(　 ) 35,986	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	36,172	100 [ 95.0]	38,076		38,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

たつの -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価が把握できないため原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,087,405	570,701	2,516,704	2,385,900	130,804	（　0.9725） 127,207	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	2,826,822 円　　　　（　 10,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

たつの -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	13.2 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住居５４㎡（２ＤＫ）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部は屋外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	108.00	100.0	108.00	1,190	128,520	1.0	128,520
							1.0	128,520
2～ 2	住居	108.00	100.0	108.00	1,202	129,816	1.0	129,816
							1.0	129,816
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		258,336		258,336
								258,336

⑨年額支払賃料	258,336 円　×　12ヶ月　＝　 3,100,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,100,032 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 334,003 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,006,029 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	258,336 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,336 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 79,051 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,087,405 円　　　　（　 11,309 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＫ７０５賃　　　　-1	1,129 ( 1,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,280	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,237 円/㎡　月額支払賃料（　 1,202 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＫ７０５賃　　　　-2	1,049 ( 1,049)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,099
c	ＡＫ７０５賃　　　　-3	1,308 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,331

たつの -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	99,000 円	33,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	100,201 円	3,340,032　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 570,701 円　（　　　　　　 2,090 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,385,900 円（　　　　　 8,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,087,405 円
②総費用	570,701 円
③純収益　①－②	2,516,704 円
④建物等に帰属する純収益	2,385,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	130,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	127,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,826,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
たつの -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

たつの -9

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　山本　勇治郎

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	たつの市新宮町新宮字立町７５９番３				②地積　(㎡)	273 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	東6.3m市道	水道、下水	播磨新宮 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 100 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．３
ｍ市道

交通

施設

播磨新宮駅南東方

690m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

既成の住宅地域として成熟しているが、中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣る。地域要因に大
きな変動はなく、地価は継続的な下落基調であるが中心部の需要の高まりを受け下落幅が縮小傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はたつの市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で、中
高年層の住み替え等も見られる。当地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、駅から徒歩圏ではあるが、利
便性が良好な中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣る。中心価格帯は、土地で１，０００万円程度、新
築戸建住宅では２，５００万円前後のものが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の住宅用地は自用目的を前提として取引されることが殆どであり、不動産収益を前提とした賃貸市場はや
や弱く、収益価格は比準価格と比べて低位に求められた。市場参加者が重視する代替不動産に係る取引事例を基礎とし
た比準価格は、市場性が反映されており説得力が認められる。以上より、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、
代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　たつの -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 62,800 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[164.8]

[101.0]
100

39,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

たつの市の人口は減少傾向で高齢化も進行し
ており、本竜野駅周辺の利便性の高い地域に
集約される傾向にある。

既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変
動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

たつの -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ７０５Ｙ -94	たつの市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4.5m、準角地		１低専 (60,100)
b	ＹＳ７０５国 -1	たつの市		更地	（　）	袋地等	西6m区画街路、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＹＹ７０５Ｙ -96	たつの市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8.5m国道、中間画地		２住居 (60,200)
d	ＴＣ７０５Ｙ -49	たつの市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,238	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	42,814	100 [ 110.6]	38,711	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 34,093	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	37,881	100 [ 97.9]	38,694		39,100
c	(　 ) 14,937	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 100.0]	35,564	100 [ 92.0]	38,657		39,000
d	(　 ) 32,186	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	35,226	100 [ 90.3]	39,010		39,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -8.0
c	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,200 円／㎡]

たつの -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,140,223	605,412	2,534,811	2,385,900	148,911	（　0.9725） 144,816	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,218,133 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

たつの -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	108.00	Ｗ2	216.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	273 ㎡	13.2 m x 19.8 m	前面道路：市道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住居５４㎡（２ＤＫ）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部は屋外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住居	108.00	100.0	108.00	1,212	130,896	1.0	130,896
							1.0	130,896
2～ 2	住居	108.00	100.0	108.00	1,224	132,192	1.0	132,192
							1.0	132,192
～

～

～

計		216.00	100.0	216.00		263,088		263,088
								263,088

⑨年額支払賃料	263,088 円　×　12ヶ月　＝　 3,157,056 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,157,056 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 339,706 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,057,350 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	263,088 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,368 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 263,088 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 80,505 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,140,223 円　　　　（　 11,503 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ７０５賃　　　　-9	1,736 ( 1,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,260 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ７０５賃　　　　-10	1,055 ( 1,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,089
c	ＹＹ７０５賃　　　　-11	1,718 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [119.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,337

たつの -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	33,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	101,912 円	3,397,056　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 280,500 円	33,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,000 円	33,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 605,412 円　（　　　　　　 2,218 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,385,900 円（　　　　　 8,740 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,140,223 円
②総費用	605,412 円
③純収益　①－②	2,534,811 円
④建物等に帰属する純収益	2,385,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	148,911 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,218,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）