別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 たつの -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町堂本字天神６１１番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整理済の住宅地 域 北6m市道 水道、下水 本竜野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 本竜野駅南方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 たつの市のほぼ中心部に位置し、区画整理により町並みが新しくできた地域である。沿道型店舗が周辺に多く立 地する等の利便性から需要は堅調である。特段地域要因の変化はなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市内の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が大半である。周辺では 小規模住宅地開発が盛んで、区画整理された地域や新しく街並みができたエリアでは需要も堅調である。一方、街路条 件や利便性に劣る既成住宅地域の競争力はやや劣る。地域における中心価格帯は、土地は１，０００万円～１，５００ 万円程度、新築の戸建物件は２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域であり、敷地規模が小さく十分な規模の共同住宅建築を想定することが困難 なため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定す るのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、指定基準地との検討及び広域的な市場分析を踏まえることによっ て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　たつの（県） -3            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] たつの市全般では人口減少等により地価は弱 含みで推移しているが、利便性の高い地域の 住宅地需要は堅調で、小規模宅地開発も活発 である。 地域要因に特段変動はなく、利便性の良い中 心市街地では新規分譲地の供給が活発で、需 要も旺盛であることから、地価は底堅く推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％ +1.3 ％