別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 たつの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　赤木　啓二   TEL.

鑑定評価額 7,220,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町島田字村前６６５番２３ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北6m市道、背面道 水道、下水 本竜野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       176 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 本竜野駅北方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅が建ち並ぶ比較的新しい住宅地域であり、周辺の街路や画地が整備されている。市街地に比較 的近いが、新興住宅地と比較すると選好性がやや低く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 背面道　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその近接市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心になっており、圏域外から の転入は少ない。付近では中規模住宅分譲が多く生活利便性が比較的良好なこともあり、需給関係は比較的安定してい る。中心価格帯は規模にもよるが、土地で７００万円前後、新築戸建住宅で２０００万円～２５００万円前後が取引の 中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を主とする住宅地域であり、貸家需要が少なく適正な賃料水準の把握が困難なため収益還元法の適用は断念し た。需要者は取引市場における価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映し た比準価格の説得力は高い。また、比準価格は代替性のある事例を基礎に算定されており、規範性が高い。従って、比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [156.0] [100.0] 100 41,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市中心部の新興住宅地域とその他の地域とで 地価の二極化が進行している。また、赤とん ぼ広場閉館後の各種動向に注視すべきである 。 市内中心部に比較的近い住宅地域で、利便性 は比較的良好。地域的に特段の変動要因は見 られず、地価はやや弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％