別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 たつの -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町中霞城１５１番 ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 北5.5m市道 水道、下水 本竜野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   110 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 　　　５．５ｍ市道 交通 施設 本竜野駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 都市景観形成地区にある城下町風情が残る大規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であるが、利便施設からやや遠 いうえ、画地規模も大きく総額が嵩むことから不動産需要はやや弱い。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねたつの市内の住宅地域である。需要者の中心は所得水準がやや高い勤労者及び自営業者等である。周 辺には伝統的な建造物が見られる閑静な住宅地域で、土地の供給は少なく地縁者を中心に潜在的な需要は一部に存する ものの、利便施設等に近い川東の新興住宅地に比べ選好性が劣ることから地価は弱含みで推移している。地域における 中心価格帯は、土地で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からやや遠い第１種低層住居専用地域に位置し、指定容積率も小さく経済合理性を有する収益物件の建築を想定 できないため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標 に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準 地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,800 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇による可処分所得の減少、住宅ロー ン金利や企業の借入金利の上昇が懸念される が、利便性の良い地域を中心に地価は回復傾 向にある。 利便施設が集積する川東の新興住宅地や区画 整理地に比べて選好性が劣り且つ画地規模が やや大きく総額が嵩むことから地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％