鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

淡路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０５国 -65	淡路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＮＨ４０５国 -14	淡路市		更地	（　）	ほぼ正方形	西16m国道、北7.5m、角地		（都） (70,200)
c	ＴＨ４０５Ｙ -61	淡路市		建付地	（　）	不整形	南東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	ＫＴＭ４０５国 -45	淡路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.4m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	ＨＹ４０５国 -27	洲本市		更地	（　）	不整形	南東10.7m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,520	100 [ 108.1]	32,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,900
b	(　 ) 24,213	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,072	100 [ 78.0]	29,579		29,600
c	(　 ) 25,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.8]	39,865	100 [ 127.5]	31,267		31,300
d	(　 ) 17,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	17,556	100 [ 60.0]	29,260		29,300
e	(　 ) 30,258	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,385	100 [ 102.0]	32,730		32,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,300 円／㎡]

淡路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,294,437	604,380	2,690,057	2,270,100	419,957	（　0.9746） 409,290	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,518,372 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要、及び、立地条件を勘案の上、２階建の低層店舗併用住宅の一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	200.00	100.0	200.00	1,430	286,000	3.0	858,000
							3.0	858,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		286,000		858,000
								858,000

⑨年額支払賃料	286,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,432,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 343,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,088,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 858,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 197,915 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,294,437 円　　　　（　 6,793 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＪ４０５賃Ｙ　　　　-10	1,201 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [118.0]	100 [ 80.0]	1,488	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,525 円/㎡　月額支払賃料（　 1,430 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴＭ４０５賃Ｙ　　　　-23	1,330 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [ 80.0]	1,561
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,600 円	32,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,280 円	3,432,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	32,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 604,380 円　（　　　　　　 1,246 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,270,100 円（　　　　　 4,681 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,294,437 円
②総費用	604,380 円
③純収益　①－②	2,690,057 円
④建物等に帰属する純収益	2,270,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	419,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	409,290 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,518,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
淡路 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

淡路 5-4

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　野島　準一

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	淡路市釜口字濱田１８７１番１外				②地積　(㎡)	485 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、一般住宅等が見られる国道沿いの商業地域	南東9.5m国道	水道、下水	釜口停 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．５ｍ国道

交通

施設

釜口停北東方

500m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗、一般住宅等が散在する路線商業地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測す
る。商業地需要は低迷しており地価は当面下落傾向にあるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね淡路島内の路線商業地域で、想定される需要者は地縁性のある個人事業者等とみられる。背後人口の
減少等から商業収益は縮小傾向で、小売店舗の経営環境は一段と悪化しており、新たな出店機会は限られるため業務需
要は低迷している。一方、供給はほぼ既存の宅地であるが、路線に介在する低・未利用地は多く閉鎖店舗も散見される
等過剰気味とみられる。したがって、取引自体は少なく中心となる価格帯を形成する状況にはない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内の利用状況を勘案のうえ低層店舗兼住宅の一棟貸しを想定し収益価格を求めたが、利用形態が多様な路線沿いの
地域で想定内容はやや説得性を欠く内容と言える。また、自己使用目的の取引がより支配的とみられる地域でもあるの
で、商業地域ではあるが比準価格をより重視し代表標準地との検討を踏まえ、同価格を若干下方修正することとし、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[167.9]

[100.0]
100

31,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内では人口減少等により取引は低迷してお
り、地価は総じて下落傾向にあった。なお、
コロナ禍による取引への影響は実感として無
かった。

地域要因に格別の変動はなく一般的要因の影
響下にあって地価は引き続き下落した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

淡路 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０５国 -65	淡路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＴＨ４０５Ｙ -61	淡路市		建付地	（　）	不整形	南東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＳＮ４０５Ｙ -64	南あわじ市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＨＹ４０５国 -27	洲本市		更地	（　）	不整形	南東10.7m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,520	100 [ 107.1]	33,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,200
b	(　 ) 25,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.8]	39,865	100 [ 127.5]	31,267		31,300
c	(　 ) 32,735	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,375	100 [ 103.0]	31,432		31,400
d	(　 ) 30,258	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,385	100 [ 104.1]	32,070		32,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

淡路 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,303,652	609,964	2,693,688	2,297,700	395,988	（　0.9746） 385,930	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	8,975,116 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	485 ㎡	22.0 m x 22.8 m	前面道路：国道　 9.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建の店舗併用住宅一棟貸しを想定。地域の実情を考量した想定で容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗兼住宅	200.00	100.0	200.00	1,434	286,800	3.0	860,400
							3.0	860,400
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		286,800		860,400
								860,400

⑨年額支払賃料	286,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,441,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,441,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 344,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,097,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	860,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,744 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 860,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 198,468 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,303,652 円　　　　（　 6,812 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０５賃　　　　-3	1,146 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 91.0]	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [ 80.0]	1,470	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,530 円/㎡　月額支払賃料（　 1,434 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＴＭ４０５賃Ｙ　　　　-23	1,330 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [ 80.0]	1,587
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,200 円	33,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,664 円	3,441,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 233,100 円	33,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,300 円	33,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,964 円　（　　　　　　 1,258 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,297,700 円（　　　　　 4,738 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,303,652 円
②総費用	609,964 円
③純収益　①－②	2,693,688 円
④建物等に帰属する純収益	2,297,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,988 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	385,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 796 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,975,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）