鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

淡路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ４０５Ｙ -61	淡路市		建付地	（　）	不整形	南東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＵＧ４０５Ｙ -48	洲本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		商業 (90,390)
c	ＫＲ４０５国 -65	淡路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＨＹ４０５国 -49	洲本市		更地	（　）	ほぼ整形	北17.3m県道、西18.5m、角地		（都）１住居 (70,200)
e	ＭＭ４０５Ｙ -52	洲本市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.8]	39,865	100 [ 125.5]	31,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 40,933	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	56,020	100 [ 176.2]	31,793		32,400
c	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,520	100 [ 111.2]	31,942		32,600
d	(　 ) 59,708	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	57,737	100 [ 174.0]	33,182		33,800
e	(　 ) 54,563	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,271	100 [ 169.5]	30,838		31,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +78.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +69.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +73.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,600 円／㎡]

淡路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,963,929	3,337,966	13,625,963	13,170,400	455,563	（　0.9764） 444,812	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,344,465 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	647 ㎡	18.4 m x 35.7 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、住宅部分はファミリータイプ（平均専有面積約５１㎡）を想定した。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	88.0	352.00	1,528	537,856	3.0	1,613,568
							3.0	1,613,568
2～ 3	住宅	400.00	90.0	360.00	1,217	438,120	1.0	438,120
							2.0	876,240
～

～

～

計		1,200.00	89.3	1,072.00		1,414,096		2,489,808
								3,366,048

⑨年額支払賃料	1,414,096 円　×　12ヶ月　＝　 16,969,152 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,072.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,969,152 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,120,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,489,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,653 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,366,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 819,582 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,963,929 円　　　　（　 26,219 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０５賃　　　　-4	1,239 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＪ４０５賃Ｙ　　　　-10	1,201 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	808,000 円	202,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	678,766 円	16,969,152　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,414,000 円	202,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	202,000 円	202,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,337,966 円　（　　　　　　 5,159 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	202,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,170,400 円（　　　　　 20,356 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,963,929 円
②総費用	3,337,966 円
③純収益　①－②	13,625,963 円
④建物等に帰属する純収益	13,170,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	455,563 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 687 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,344,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
淡路 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

淡路 5-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　桑名　玉樹

TEL.

鑑定評価額

20,400,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	淡路市育波字蓮ノ脇５９０番３				②地積　(㎡)	647 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	店舗ＳＲＣ2	低層店舗等を中心に空地も見られる路線商業地域	北西7.5m県道、背面道	水道	北淡診療所前停 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

２階建程度の店舗等の敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ県道

交通

施設

北淡診療所前停南西方

370m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

主要地方道沿いの熟成が進む路線商業地域である。パソナの本社機能の移転やふるさと創生事業の影響はみられ
るが、将来的な店舗の増減等は流動的である。地価は、下落から横ばい傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、淡路市を中心とする周辺住民を対象とした店舗が見られる地域。想定される需要者は地縁性を持つ事業
者ならびにパソナ・バルニバービ等の島外資本である。西海岸沿いの眺望等の条件の良い土地はかなり速いペースで買
収され、取引は一段落の状況にあり、現況において需給は安定的である。取引自体が多様な状況にあるうえ、成立した
取引も事情を含む場合もあり、中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸家の慣行に乏しく賃貸市場が成熟していないため、地域の標準的な賃料水準や経費率の把握が困難であることから、
収益価格は相対的に精度が劣る。また、西浦地区では賃貸物件を建築する目的で土地を購入するケースは極めて稀で、
想定される市場参加者の性格から自己使用目的の取引が多い実情を考慮した結果、比準価格を重視し、収益価格を関連
付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 53,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[168.9]

[102.0]
100

31,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

パソナの本社移転、テレワーク等での移住者
の増加により、人口の減少幅は縮小。景気は
コロナ禍、物価高、為替・金利の不安定感に
より未だ不透明。

県道等幹線道路沿いに地元業者の出店並びに
バルニバービ等による観光客を目的とする新
規出店がみられる。地価は、横ばい傾向へと
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

淡路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０５国 -65	淡路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＴＨ４０５Ｙ -61	淡路市		建付地	（　）	不整形	南東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＫＴＭ４０５国 -43	淡路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m県道、中間画地		都計外
d	ＨＹ４０５国 -27	洲本市		更地	（　）	不整形	南東10.7m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,698	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,520	100 [ 107.1]	33,165	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 25,434	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 63.8]	39,865	100 [ 117.3]	33,986		34,700
c	(　 ) 20,202	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	20,202	100 [ 63.1]	32,016		32,700
d	(　 ) 30,258	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	33,385	100 [ 102.0]	32,730		33,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -36.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,700 円／㎡]

淡路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既存の市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,208,924	3,386,881	13,822,043	13,366,000	456,043	（　0.9764） 445,280	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,355,349 円　　　　（　 16,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	Ｓ3	1,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	647 ㎡	18.4 m x 35.7 m	前面道路：県道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗兼共同住宅。１階は店舗、２・３階はファミリータイプの共同住宅、各階５戸の合計１０戸、一戸当たり面積約７０㎡。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

３階建ての店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	88.0	352.00	1,520	535,040	3.0	1,605,120
							3.0	1,605,120
2～ 3	住宅	400.00	88.0	352.00	1,278	449,856	1.0	449,856
							2.0	899,712
～

～

～

計		1,200.00	88.0	1,056.00		1,434,752		2,504,832
								3,404,544

⑨年額支払賃料	1,434,752 円　×　12ヶ月　＝　 17,217,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

賃借人負担の保証制度加入等により保全

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,217,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 860,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,356,173 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,504,832 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,404,544 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 828,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,208,924 円　　　　（　 26,598 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０５賃Ｙ　　　　-23	1,330 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,336	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,334 円/㎡　月額支払賃料（　 1,278 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴＭ４０５賃　　　　-4	1,239 ( 1,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,332
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	205,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	688,681 円	17,217,024　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,435,000 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,386,881 円　（　　　　　　 5,235 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 1,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,366,000 円（　　　　　 20,658 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,208,924 円
②総費用	3,386,881 円
③純収益　①－②	13,822,043 円
④建物等に帰属する純収益	13,366,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	456,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	445,280 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,355,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,000 円／㎡）