別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 淡路 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -8 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市久留麻字竹久１０４９番 ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 多い住宅地域 西2.7m市道 水道、下水 東浦平成病院前停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．７ｍ市道 交通 施設 東浦平成病院前停西方 400m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅を主体とする住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。東浦地区 にあって需給は安定しつつあり、地価はほぼ横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね淡路島内の圏域に存する周囲に農地や農家住宅の介在が見られる住宅地域。需要者は近隣の居住者等 の地縁者が中心である。農家住宅を主体とする住宅地域であるが、東浦地区にあって近時は需給が安定しつつあること から地価はほぼ横ばいで推移している。土地は取引件数が少ないうえ、規模もまちまちであるため中心的価格帯の把握 は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な地域であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試 算し得た。一方、周囲は農家住宅主体の住宅地域で賃貸市場が形成されているとはいえないため収益価格は試算しなか った。よって、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [170.7] [100.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあ り、景気は持ち直しの動きが見られる。なお 、淡路市の人口は減少傾向にある。 農家住宅を主体とする住宅地域で、地域要因 に特段の変動はないが、需要は見直されつつ ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％