別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 淡路 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市生穂字松月ノ下２４２０番 ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が見られる 道路沿いの住宅地域 東6m県道、北側道 水道 生穂停 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 生穂停北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が散見される県道沿いの住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。需要は 限定的であり、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね淡路島内の圏域に存する農地や農家住宅の介在が見られる住宅地域。需要者は近隣の居住者等の地縁 者が中心である。県道沿いに農家住宅が散見される地域で、地縁者以外の引き合いがないことから地価は下落傾向が続 いている。土地は取引件数が少ないうえ、規模もまちまちであるため中心的価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的な地域であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試 算し得た。一方、周囲は農家住宅が散見される住宅地域でアパート等の賃貸物件は見受けられず、経済合理的な賃貸経 営が成り立つ収益物件の建設を想定することが現実的でないため収益価格は試算しなかった。よって、市場の実勢を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による厳しい状況が緩和されつつあ り、景気は持ち直しの動きが見られる。なお 、淡路市の人口は減少傾向にある。 農地のなかに農家住宅が散見される地域で、 地域要因に特段の変動はなく、需要は低調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％