別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 淡路 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　入田　裕和   TEL.

鑑定評価額 3,330,000 円  １㎡当たりの価格 33,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市岩屋字長浜１５７６番 ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗が見 られる市道沿いの住 宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 長浜停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 長浜停北西方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅の中に店舗が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現状維持で推移するものと予測する。なお、地 価はやや下落傾向で推移するが、下落幅は縮小するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね淡路市の圏域に存する住宅地域である。需要者は圏内の居住者が大半を占め、圏外からの転入は少な い。住宅の中に店舗が見られる既成住宅地域であるが、需要者は地縁的選好性を有する個人等が中心で、地域経済は一 部持ち直しつつあるが、需要は依然としてやや弱い。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、又、画地規 模等の個別性が強いため判定出来なかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅の中に店舗が見られる既成住宅地域であるが、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定出来ない地域で あるため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で収益物件所有を目的とした取引はほとんど見受け られず、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって鑑定評価額 を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 33,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調で、淡路市の地域経 済も一部持ち直しが認められる。新型コロナ の影響も軽微であるが、岩屋地区の住宅地需 要はやや弱い。 店舗も見られる住宅地域で、地域要因に変動 はない。地価は下落傾向にあるが、地域経済 の一部持ち直しもあって下落幅は縮小してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％