鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

朝来 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＹ７０５国 -15	朝来市		更地	（　）	長方形	南東16m国道、南西14m、北西3m、三方路		（都）準住居 (70,200)
b	ＩＫ７０５Ｙ -67	朝来市		建付地	（　）	不整形	西4.8m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	ＴＣ７０５国 -21	朝来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	ＹＫ７０５Ｙ -63	朝来市		建付地	（　）	不整形	北12m市道、南4m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e	ＹＴ７０５国 -7	養父市		更地	（　）	ほぼ台形	北20m国道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,415	100 [ 70.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	43,793	100 [ 103.8]	42,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,200
b	(　 ) 24,750	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	35,924	100 [ 83.9]	42,818		42,800
c	(　 ) 33,613	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	35,170	100 [ 82.9]	42,425		42,400
d	(　 ) 26,422	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	33,736	100 [ 79.9]	42,223		42,200
e	(　 ) 29,270	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	30,164	100 [ 72.1]	41,836		41,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
a	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,200 円／㎡]

朝来 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			新興の住宅地であるが、適切な再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,454,291	710,158	2,744,133	2,488,440	255,693	（　0.9504） 243,011	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,400,244 円　　　　（　 22,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝来 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	243 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗フロア貸し（９６㎡）×１室、２Ｆ住宅（１ＬＤＫ・３２㎡）×３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共用部は屋外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.00	100.0	96.00	1,856	178,176	2.0	356,352
							2.0	356,352
2～ 2	住居	96.00	100.0	96.00	1,428	137,088	1.0	137,088
							1.0	137,088
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		315,264		493,440
								493,440

⑨年額支払賃料	315,264 円　×　12ヶ月　＝　 3,783,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,783,168 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 583,675 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,307,493 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	493,440 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,194 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 493,440 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 142,604 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,454,291 円　　　　（　 14,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＹ７０５賃　　　　-4	1,580 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,470 円/㎡　月額支払賃料（　 1,428 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ７０５賃　　　　-2	1,351 ( 1,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,514
c	ＹＹ７０５賃　　　　-3	1,314 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,487

朝来 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,000 円	35,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,558 円	3,891,168　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円	査定額。
	建物　　　　　　　　　 249,200 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 710,158 円　（　　　　　　 2,922 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,488,440 円（　　　　　 10,240 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,454,291 円
②総費用	710,158 円
③純収益　①－②	2,744,133 円
④建物等に帰属する純収益	2,488,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	255,693 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,011 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,000 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,400,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
朝来 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

朝来 5-1

兵庫県

兵庫第７

氏名

不動産鑑定士　田中　千裕

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	朝来市和田山町寺谷字和田山下６８４番５外				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北8.5m県道	水道、下水	和田山 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

和田山駅東方

200m

法令

規制

（都）近商
(80,300)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

和田山駅前を東西に走る県道沿いに低層店舗、事務所等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、商業中心が郊
外へシフトしたことや、人口減少等による地域経済の低迷を受けて地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね朝来市及びその周辺市の商業地域及び商住混在地域。需要者は地元に地縁を有する個人又は法人であ
る。和田山駅に近いものの、郊外の大型ロードサイド店舗への顧客流出や、経営者の高齢化、後継者不足等の影響を受
けて閉鎖店舗も増えつつあり、店舗から住宅への用途変更も見られる等、商業地としての機能は低下している。需要の
中心価格帯は取引事情を内包する隣接地の買い増し、親族間での取引も多いことから見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

投資目的での新規供給物件はなく、築年や用途等が類似した規範性のある賃貸事例の収集が困難であったので収益価格
の相対的な信頼性は劣るものと判断された。比準価格は現実の取引市場を反映した実証的な価格でその信頼性は高い。
従って、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊岡 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,600 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[154.5]

[100.0]
100

42,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

和田山駅周辺の旧来の商店街では、空き家や
閉鎖店舗も見られ商業性が薄まりつつあり、
背後住宅地との価格差が無くなりつつある。

和田山駅に近い商業地域であるが、商業施設
が郊外の幹線道路沿い等に分散したこともあ
り、中心市街地の商業性が薄まり地価は下落
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

朝来 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＣ７０５国 -21	朝来市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	ＩＫ７０５Ｙ -67	朝来市		建付地	（　）	不整形	西4.8m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	ＹＫ７０５Ｙ -68	朝来市		更地	（　）	不整形	南西13m国道、西2.5m、角地		（都）準住居 (60,200)
d	ＩＫ７０５Ｙ -75	朝来市		更地	（　）	ほぼ長方形	東13m国道、南5m、角地		都計外
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,613	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	35,170	100 [ 83.8]	41,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	42,000
b	(　 ) 24,750	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	35,924	100 [ 83.8]	42,869		42,900
c	(　 ) 42,379	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	44,119	100 [ 110.7]	39,855		39,900
d	(　 ) 30,250	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,075	100 [ 67.2]	43,266		43,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

朝来 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られず適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,265,836	671,560	2,594,276	2,348,640	245,636	（　0.9504） 233,452	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	5,187,822 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

朝来 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商土砂災害警戒区域	80 ％	300 ％	300 ％	243 ㎡	12.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅１ＤＫ専有面積３２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.00	100.0	96.00	1,750	168,000	2.0	336,000
							2.0	336,000
2～ 2	住宅	96.00	100.0	96.00	1,350	129,600	1.0	129,600
							1.0	129,600
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		297,600		465,600
								465,600

⑨年額支払賃料	297,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,571,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,571,200 円　　×　　 15.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 551,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,127,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	465,600 円　×　　 85.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 465,600 円　×　　 85.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,558 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,265,836 円　　　　（　 13,440 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣ７０５賃　　　　-12	1,291 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,389 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＣ７０５賃　　　　-10	1,237 ( 1,205)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,461
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

朝来 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	168,000 円	33,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	183,960 円	3,679,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 235,200 円	33,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,600 円	33,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 671,560 円　（　　　　　　 2,764 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 35 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,348,640 円（　　　　　 9,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,265,836 円
②総費用	671,560 円
③純収益　①－②	2,594,276 円
④建物等に帰属する純収益	2,348,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,636 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	233,452 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 961 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,187,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）