別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南あわじ -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -4 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市阿那賀字伊毘７９９番２外 ②地積 　(㎡) 360   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(普通) （その他） (80,200) 不整形 2:1 住宅 ＲＣ2 中規模漁家住宅のほ か民宿も見られる住 宅地域 北7.5m市道、東側道 水道、下水 伊毘停 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道　 交通 施設 伊毘停南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 漁家住宅を中心に民宿等も見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移する ものと予測する。なお、人口減少の影響により需要が乏しく、地域における地価は下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南あわじ市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は圏内居住者であり、圏外からの転入はほぼ見 込めない。一般住宅を中心として、民宿等の余暇観光施設も混在する集落住宅地域であり、新規供給は少ないものの、 人口減少の影響による需要の減退傾向が著しく、地価は下落基調が継続している。取引当事者の属性や取引の態様など 、取引に係る個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む一帯は、一般住宅や民宿等が混在する旧来よりの集落住宅地域であり、経済合理性に適う賃貸住宅の想 定は非現実的であることから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事 例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南あわじ -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [179.5] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響は軽微であるも、少子高 齢化や地場産業の低迷により実需が乏しく、 南あわじ市の地価は底を探る状態が続いてい る。 国立公園内に存する住宅地域であり、地域要 因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +85.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.6 ％  ％