別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南あわじ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南あわじ -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　堂瀬　さゆり   TEL.

鑑定評価額 5,950,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南あわじ市広田広田字成福寺原６８３番１６ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多く見 られる高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、下水 広田東停 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道　 交通 施設 広田東停北西方 800m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が多く見られる高台の住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も 当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。地価は依然として下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね南あわじ市及び洲本市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は圏域内の住民がほとんど占め 、圏外からの参入は少ない。一部の地域でミニ開発等の供給も散見されるが、少子・高齢化・過疎化等より、総じて需 要は弱含み傾向が継続している。市場の中心価格帯は、土地は１８０㎡程度が一般的で、総額６００万円前後、新築建 売住宅は２，５００万円～３，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅用に開発された住宅団地であり、自己使用目的での取引が中心となっており、経済的に賃貸事業 が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映した実証的で信頼性のある 取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　洲本 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [116.0] [100.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化・地場産業の低迷等により 実需不足が常態化しており、新型コロナによ る影響は軽微で、地価は従前と同様に下落傾 向が続いている。 市内では標準的な住宅団地に存する。地域要 因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％