鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０５国 -19	丹波市		建付地	（　）	不整形	北東14m国道、西6.5m、角地		（都） (70,200)
b	ＫＴ５０５Ｙ -76	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＫＴ５０５Ｙ -81	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.5m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	ＯＲ５０５Ｙ -86	丹波市		更地	（　）	不整形	西6.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	ＳＲ５０５国 -41	丹波市		建付地	（　）	ほぼ台形	東9m県道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 11,741	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	14,129	100 [ 73.7]	19,171	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,200
b	(　 ) 14,847	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	14,609	100 [ 74.2]	19,689		19,700
c	(　 ) 12,771	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,682	100 [ 64.0]	19,816		19,800
d	(　 ) 26,546	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	26,573	100 [ 128.1]	20,744		20,700
e	(　 ) 14,826	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	14,782	100 [ 75.4]	19,605		19,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

兵庫丹波 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,429,899	808,348	3,621,551	3,373,070	248,481	（　0.9702） 241,076	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,240,783 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	462 ㎡	22.6 m x 18.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階フロアー貸し事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段としたため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	100.0	150.00	1,434	215,100	5.0	1,075,500
							3.0	645,300
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,100	165,000	5.0	825,000
							3.0	495,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		380,100		1,900,500
								1,140,300

⑨年額支払賃料	380,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,561,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,561,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 364,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,196,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,900,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,485 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,140,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 216,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,429,899 円　　　　（　 9,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-17	1,942 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [146.0]	100 [ 95.0]	1,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,514 円/㎡　月額支払賃料（　 1,434 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０５賃　　　　-4	1,527 ( 1,473)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [155.0]	100 [ 80.0]	1,399
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,200 円	43,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,448 円	4,561,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 303,100 円	43,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,300 円	43,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 808,348 円　（　　　　　　 1,750 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,300,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,373,070 円（　　　　　 7,301 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,429,899 円
②総費用	808,348 円
③純収益　①－②	3,621,551 円
④建物等に帰属する純収益	3,373,070 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,481 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	241,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,240,783 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
兵庫丹波 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　足立　英基

TEL.

鑑定評価額

9,150,000 円

１㎡当たりの価格

19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市氷上町大崎２５２番１１				②地積　(㎡)	462 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1.2:1	事務所Ｓ1	事務所、店舗等が見られる路線商業地域	北西16m国道	水道、下水	石生 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 120 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

石生駅北方

1.2km

法令

規制

（都）
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗等の進出の誘因が低いため、商業的な集積度の低い国道路沿いの路線商業地域として現状を維持するものと
見込まれ、地価は当面、弱含み基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市町内の主に幹線道路沿いの圏域。需要者は、丹波市周辺に地縁性をもつ地元の事
業者にほぼ限られ、最近は大型店舗等に顧客を奪われ、経営者の高齢化、後継者難や営業不振等とも相まって店舗等の
閉鎖が目立ち、需要は減退基調である。取引される価格は立地条件や規模等により一様ではなく、需要の中心となる価
格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では古い店舗併用住宅等が散見されるが、最近は地価下落や賃借需要の先細り等を警戒して収益物件の運用を
目的に不動産を取得する動きはほとんどなく、ごく稀に自用目的での取引が見られる程度である。したがって、代表標
準地との検討を踏まえ、主に自用目的で成約したと認められる取引事例により求めた信頼性の高い比準価格を標準とし
、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,300 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[100.0]

100
[131.5]

[100.0]
100

19,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は停滞基調で、大型店や専門量販店
等への顧客集中が顕著であり、郊外部の既成
の幹線道路沿いや旧来の商店街では商況の衰
退傾向が著しい。

北近畿豊岡自動車道の開通以来、通過交通量
が減少し、空地が多く背後地人口も少ない商
業地域であることから、商業地に対する需要
は低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ５０５Ｙ -88	丹波市		更地	（　）	不整形	南西15m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＳＲ５０５Ｙ -77	丹波市		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m国道、東4m、角地		（都） (70,200)
c	ＡＨ５０５国 -19	丹波市		建付地	（　）	不整形	北東14m国道、西6.5m、角地		（都） (70,200)
d	ＯＲ５０５Ｙ -62	丹波篠山市		更地	（　）	不整形	北西11m県道、中間画地		（都） (60,200)
e	ＩＨ５０５国 -28	西脇市		更地	（　）	不整形	北18m国道、西12m、東2.8m、三方路		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,837	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	29,729	100 [ 151.5]	19,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	19,600
b	(　 ) 36,427	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,034	100 [ 180.0]	20,019		20,000
c	(　 ) 11,741	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	14,129	100 [ 73.7]	19,171		19,200
d	(　 ) 16,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 55.0]	29,091	100 [ 152.1]	19,126		19,100
e	(　 ) 31,643	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.6]	34,103	100 [ 170.0]	20,061		20,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -45.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +70.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -7.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,800 円／㎡]

兵庫丹波 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の宅地地域内に所在し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,359,971	833,368	3,526,603	3,287,380	239,223	（　0.9702） 232,094	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,045,522 円　　　　（　 10,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	462 ㎡	22.6 m x 18.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域として標準的なフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	150.00	100.0	150.00	1,374	206,100	5.0	1,030,500
							3.0	618,300
2～ 2	事務所	150.00	100.0	150.00	1,120	168,000	5.0	840,000
							3.0	504,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		374,100		1,870,500
								1,122,300

⑨年額支払賃料	374,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,489,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,489,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 359,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,130,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,870,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,122,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 212,698 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,359,971 円　　　　（　 9,437 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＹ５０５賃Ｙ　　　　-17	1,309 ( 1,286)	100 [100.0]	[ 99.1] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	1,497	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,450 円/㎡　月額支払賃料（　 1,374 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	1,463 ( 1,369)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,451
c	ＩＴ５０５賃　　　　-7	887 ( 839)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,424

兵庫丹波 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,000 円	42,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,568 円	4,489,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,400 円	42,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,200 円	42,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 833,368 円　（　　　　　　 1,804 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,200,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0779	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0829 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,287,380 円（　　　　　 7,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,359,971 円
②総費用	833,368 円
③純収益　①－②	3,526,603 円
④建物等に帰属する純収益	3,287,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	239,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,094 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,045,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,900 円／㎡）