別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 兵庫丹波 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -6 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　佐伯　志朗   TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市市島町中竹田字安下９２６番 ②地積 　(㎡) 301   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 北東4.1m市道、南東側道 水道、下水 丹波竹田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    35 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．１ｍ市道 交通 施設 丹波竹田駅南西方 950m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主とした住宅地域であり、今後も現況が維持されていくものと予測する。地方郊外の集落内に存し、 地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね丹波市を中心とした集落地域の圏域。ただし地縁的選好性が強い傾向がある。需要者の中心は同一需 給圏内の居住者で、転入者はほとんどいない。従来より宅地の需給に関しては際立った大きな変化はなく、また需要の 中心価格帯といえる相場も稀薄なのが実情である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件の存在はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため収益価格 は試算せず、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、および単価と総額についての妥当性の検証を行 い、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [147.3] [100.0] 100 11,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な感染症や紛争などを契機とした経済 環境の変化、少子高齢化による人口鈍化など 、その影響の内容も地域によって違いが見ら れる。 地方郊外の集落で、中心市街地からも離れて 利便性も劣り、地域要因に特に変動はないが 、弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％