別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 養父 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 -1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　吉田　勉   TEL.

鑑定評価額 4,130,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町国木字中山６１５番２７ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北西5m市道 水道、下水 八鹿 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 八鹿駅南西方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期に分譲された住宅団地で熟成しているため、現状の居住性を維持するものと思料する。郊外の丘陵地に位 置し、平坦地が多い新興の住宅地域に比べ競争力が劣るため、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は養父市及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半であり、圏外からの転 入者は少ない。旧八鹿町や旧養父町の市街地周辺では分譲住宅地供給が散見されるものの、販売状況は低調で圏内の住 宅地需給は全般的に弱含みが継続している。圏内における住宅地の取引件数が少ないものの、土地では４００万円～７ ００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円程度が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は昭和期に開発された住宅団地内に位置し、周辺には収益物件が見受けられず、賃貸市場が成立していないため 、収益価格の試算を断念した。近隣地域及び周辺地域においては、居住の快適性を重視した自用目的の取引が支配的で あり、類似性の高い住宅地事例を選択して得られた比準価格は説得力が高く、市場性を反映しているものと判断する。 よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　朝来 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.7] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で高齢化率も県平均を 大幅に上回っている。土地取引件数は直近で 減少しており、宅地への需給は総じて弱い。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％