鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０５国 -6	丹波篠山市		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、西6.2m、南4m、三方路		（都） (80,200)
b	ＳＧ５０５Ｙ -65	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	ＩＴ５０５Ｙ -49	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＩＴ５０５Ｙ -48	丹波篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東7m市道、南西4.1m、二方路		（都） (70,200)
e	ＳＧ５０５Ｙ -68	丹波篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m道路、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,570	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	28,209	100 [ 80.0]	35,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 26,114	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,036	100 [ 76.8]	33,901		33,900
c	(　 ) 23,114	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,998	100 [ 64.6]	35,601		35,600
d	(　 ) 35,517	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,681	100 [ 96.9]	35,791		35,800
e	(　 ) 31,869	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,773	100 [ 89.1]	35,660		35,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,200 円／㎡]

丹波篠山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,503,282	849,306	3,653,976	3,508,210	145,766	（　0.9706） 141,480	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,144,000 円　　　　（　 9,830 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	320 ㎡	13.1 m x 23.8 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積約４６㎡、計６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,381	193,340	1.0	193,340
							2.0	386,680
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,381	193,340	1.0	193,340
							2.0	386,680
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		386,680		386,680
								773,360

⑨年額支払賃料	386,680 円　×　12ヶ月　＝　 4,640,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,640,160 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,315,349 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	386,680 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,596 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 773,360 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 184,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,503,282 円　　　　（　 14,073 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ５０５賃　　　　-5	1,098 ( 1,060)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,381 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０５賃　　　　-2	1,107 ( 1,084)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,507
c	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-16	1,000 ( 1,000)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,459

丹波篠山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,500 円	46,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,606 円	4,640,160　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 322,700 円	46,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,100 円	46,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 849,306 円　（　　　　　　 2,654 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,508,210 円（　　　　　 10,963 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,503,282 円
②総費用	849,306 円
③純収益　①－②	3,653,976 円
④建物等に帰属する純収益	3,508,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,766 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	141,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 442 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,144,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,830 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
丹波篠山 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丹波篠山 -1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　境　めぐみ

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波篠山市北新町４８番６外				②地積　(㎡)	320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北5.6m市道	水道、ガス、下水	篠山口 4.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

篠山口駅北東方

4.5km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は見られず、既成の低層住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと思われ
る。地価は、安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね丹波篠山市及び近隣市内のＪＲ福知山線沿線の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁
故者等、地元需要でほぼ完結しており、圏域外からの転入はごく稀である。旧市街地中心部の住宅地域で、生活利便施
設への接近性が良好で住宅需要は安定している。取引される価格は、土地は１０００万円～１２００万円前後、新築戸
建は少ないが３，０００万円程度が概ね需要の中心となる価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位
に試算された。自用の戸建住宅関連の取引が支配的であるので、主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価
格を標準とし、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

丹波篠山市の人口は減少傾向。地域毎の二極
化、選別化が見られる。昨今の資材価格の高
騰をはじめとする物価の動向に注視が必要で
ある。

旧市街地中心部の住宅地域で、需要は底堅く
、地価の安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

丹波篠山 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０５国 -6	丹波篠山市		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、西6.2m、南4m、三方路		（都） (80,200)
b	ＳＧ５０５Ｙ -65	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	ＳＧ５０５Ｙ -68	丹波篠山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m道路、中間画地		（都） (60,200)
d	ＩＴ５０５国 -11	丹波篠山市		建付地	（　）	正方形	東4.2m私道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,570	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.0]	28,209	100 [ 80.0]	35,261	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	35,300
b	(　 ) 26,114	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,036	100 [ 73.9]	35,231		35,200
c	(　 ) 31,869	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,773	100 [ 90.1]	35,264		35,300
d	(　 ) 32,225	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	32,032	100 [ 91.1]	35,161		35,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,200 円／㎡]

丹波篠山 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地内に所存し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,488,608	843,102	3,645,506	3,477,770	167,736	（　0.9706） 162,805	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	3,617,889 円　　　　（　 11,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丹波篠山 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	320 ㎡	13.1 m x 23.8 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各住戸は平均専用面積４６㎡程度の２ＤＫタイプの住宅６戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,393	195,020	1.0	195,020
							2.0	390,040
2～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,360	190,400	1.0	190,400
							2.0	380,800
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		385,420		385,420
								770,840

⑨年額支払賃料	385,420 円　×　12ヶ月　＝　 4,625,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,625,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 323,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,301,287 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	385,420 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,584 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 770,840 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 183,737 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,488,608 円　　　　（　 14,027 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-13	1,473 ( 1,413)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,393 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-9	1,735 ( 1,696)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,434
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丹波篠山 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,002 円	4,625,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 319,900 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 843,102 円　（　　　　　　 2,635 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9706

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0761	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,477,770 円（　　　　　 10,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,488,608 円
②総費用	843,102 円
③純収益　①－②	3,645,506 円
④建物等に帰属する純収益	3,477,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,617,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,300 円／㎡）