別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 加西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫   TEL.

鑑定評価額 254,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市網引町字丸山２００１番３６ ②地積 　(㎡) 9,548   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 不整形 1:1.5 工場兼倉庫 Ｓ2 製造や流通関連の工 場、倉庫が建ち並ぶ 工業団地 北西10.7m市道、南西側道 水道、下水 網引 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   330 ｍ、西   165 ｍ、南   105 ｍ、北   480 ｍ ②標準的使用 物流倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．７ｍ市道 交通 施設 網引駅南方 2.0km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は製造工場や物流関連施設等が建ち並ぶ工業団地で、大半の画地が有効利用されている。代替が可能な 工業団地での空き区画も少なくなり、地価は今後も上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加西市を含む北播磨を中心に、兵庫県南部の各市町内陸部に形成された工業地域の広域にわたる。需要者 は総額等から資本力を有した大手企業に概ね限定されるが、立地や画地規模等によっては投資法人からの需要も見られ る。ｅコマースの拡大等により、圏内の工業団地等では募集区画が殆どなくなってきており、需要の鉾先は周辺の他圏 域へと拡散しつつある。散見される取引の規模や事情は様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用を主体とする工場や倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されておらず、収益価格の試算はできなかった。従 って、代表標準地との検討を踏まえ、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例の価格と比較して求められた比準価 格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [109.6] [100.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による生活 様式の変化に伴いｅコマースの拡大が顕著で 、流通関連を中心に圏内の工業地への需要が 拡大している。 内陸型の工業団地で、高速道路を経由して西 日本各方面へのアクセスが良好な立地にあり 、底堅い需要に支えられている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％