別記様式第三 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 13-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 2,760,000 円  １㎡当たりの価格 900  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  39.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 三田市桑原字高野ノ越９０６番 ②地積(㎡) 3,064  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 既成住宅地域に近い自 然雑木林地域 東2m未舗装道路 三田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  350 ｍ、南　  100 ｍ、北　  300 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　25 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない。 道 路 東２ｍ未舗装道路 交通 施設 三田駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域に近接した市街化調整区域の自然雑木林地域で、宅地化の蓋然性は低く、今後も現状のまま推移す るものと予測する。地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　         900 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は三田市及び周辺市町に形成された現況林地を中心とした林地地域である。市街化調整区域に属する ため、インフラも未整備で開発許可の取得も困難なため、宅地転用等を目的とした需要者は皆無で、採算性の観点から 林業経営も難しく、需要者は地縁性を有する者、地元公共団体等に限定され、現況林地の需要は弱い。林地の取引は極 めて少ない上に、事情を有する場合が多く規模も一様でなく、需要の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より林地の事例を収集し、規範性のある比準価格を求めることができた。控除方式については 、公法上の規制等により開発の上宅地化する蓋然性は極めて低く実現性に欠けるため採用しなかった。また、雑木林地 域であるため、用材林としての価値は低く、現実性がないため収益還元法も試算しなかった。従って、比準価格を採用 し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　        930 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -3.2 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 貸付金利は低いものの、三田市の人口は微減傾向が 続いており、経済合理性から林地を切り開いての大 規模宅地開発は依然として行われていない。 既成住宅地域に近接しているが、市街化調整区域に 属し、公法上の規制等から、宅地開発の蓋然性は低 く、林地の需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他