鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＲ５０５国 -17	三田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10m市道、中間画地		商業 (80,400)
b	ＳＧ５０５国 -26	三田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	ＯＲ５０５国 -27	三田市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
d	ＯＴ３０５国 -13	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、北東2m、二方路		１住居 (60,160)
e	ＳＲ５０５Ｙ -70	三田市		建付地	（　）	不整形	北西23m県道、南西6m、南東4m、三方路		２中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,335	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	122,912	100 [ 101.7]	120,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 120,812	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	118,917	100 [ 99.4]	119,635		123,000
c	(　 ) 66,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	68,780	100 [ 56.5]	121,735		125,000
d	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	94,627	100 [ 76.7]	123,373		127,000
e	(　 ) 110,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	110,450	100 [ 90.2]	122,450		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 124,000 円／㎡]

三田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,104,088	3,432,171	11,671,917	8,913,900	2,758,017	（　0.9504） 2,621,219	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	58,249,311 円　　　　（　 71,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	392.00	Ｓ2	667.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	811 ㎡	32.6 m x 25.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て一棟貸し店舗。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	667.00	100.0	667.00	1,943	1,295,981	5.0	6,479,905
							3.0	3,887,943
～

～

～

～

計		667.00	100.0	667.00		1,295,981		6,479,905
								3,887,943

⑨年額支払賃料	1,295,981 円　×　12ヶ月　＝　 15,551,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 667.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,551,772 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,244,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,307,630 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,479,905 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 59,615 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,887,943 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 736,843 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,104,088 円　　　　（　 18,624 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴ５０５賃　　　　-2	1,165 ( 1,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,005	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,051 円/㎡　月額支払賃料（　 1,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０５賃　　　　-1	1,308 ( 1,243)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,096
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	645,000 円	129,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	622,071 円	15,551,772　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 810,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,096,500 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,432,171 円　（　　　　　　 4,232 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 667.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,913,900 円（　　　　　 10,991 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,104,088 円
②総費用	3,432,171 円
③純収益　①－②	11,671,917 円
④建物等に帰属する純収益	8,913,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,758,017 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,621,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,249,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三田 5-2

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　井本　季伸

TEL.

鑑定評価額

97,300,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	93,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三田市南が丘２丁目１８９８番１｢南が丘２－２－２１｣				②地積　(㎡)	811 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ2	低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西28m県道、北東側道	水道、ガス、下水	横山 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 150 ｍ、南 85 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２８ｍ県道

交通

施設

横山駅北東方

380m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層の飲食店や物販店を中心とする路線商業地域で、当該地域に影響を与える様な変動要因は見当たらず現状を
維持するものと考えられる。商業地としての繁華性は安定しており、地価も安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 125,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は三田市内の商業地域のほか、北摂・阪神地区内の商業地域と判断。低層の店舗や事業所等が建ち並ぶ路線
商業地域にあり、主な需要者は地元の事業者のほか圏外の法人も考えられる。最寄駅から徒歩圏内にあり、安定した繁
華性もあることから売り物件は少ない。従って、敷地利用権は所有権を主とするものの定期借地権も見受けられる。中
心価格帯は画地規模や形状、取引事情等により多少の差異はあるものの、安定して推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗や事業所等からなる路線商業地域に存するが、自用目的の建物が多いため賃貸市場の熟成度は低く収益価格
は相対的に信頼性が劣るものと判断した。従って、規範性から主に自用目的で成約した取引事例により求めた比準価格
を重視し、収益価格を斟酌して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は減少傾向。整備が進むＪＲ三田駅徒歩
圏内の商業地や住宅地の価格は上昇、郊外は
弱い。ＪＲ新三田駅前の区画整理事業が完了
。

地域要因に格別の変動はない。低層店舗や事
業所のほか住宅も散見される路線商業地域。
空き店舗は少なく需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＲ５０５Ｙ -70	三田市		建付地	（　）	不整形	北西23m県道、南西6m、南東4m、三方路		２中専 (70,200)
b	ＯＲ５０５国 -27	三田市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m市道、南東6m、二方路		１住居 (60,200)
c	０２１０５国 -38	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南14.4m市道、北4.1m、二方路		２中専 (70,200)
d	０６１０５国 -26	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西11m市道、中間画地		２中専 (60,150)
e	０３１０５国 -36	宝塚市		更地	（　）	不整形	北42m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	110,450	100 [ 91.2]	121,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 66,029	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	68,780	100 [ 56.5]	121,735		125,000
c	(　 ) 166,819	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	159,042	100 [ 132.2]	120,304		124,000
d	(　 ) 109,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	109,212	100 [ 92.7]	117,812		121,000
e	(　 ) 175,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	195,452	100 [ 159.6]	122,464		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +63.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 125,000 円／㎡]

三田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあって再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,878,654	3,391,886	11,486,768	8,775,700	2,711,068	（　0.9504） 2,576,599	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	57,257,756 円　　　　（　 70,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	392.00	Ｓ2	667.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	811 ㎡	32.6 m x 25.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	667.00	100.0	667.00	1,914	1,276,638	5.0	6,383,190
							3.0	3,829,914
～

～

～

～

計		667.00	100.0	667.00		1,276,638		6,383,190
								3,829,914

⑨年額支払賃料	1,276,638 円　×　12ヶ月　＝　 15,319,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 667.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,319,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,225,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,094,084 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,383,190 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 58,725 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,829,914 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 725,845 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,878,654 円　　　　（　 18,346 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０５賃Ｙ　　　　-18	2,300 ( 2,230)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,021 円/㎡　月額支払賃料（　 1,914 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＲ５０５賃Ｙ　　　　-15	2,691 ( 1,926)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	2,139
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	612,786 円	15,319,656　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 810,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,391,886 円　（　　　　　　 4,182 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 667.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,775,700 円（　　　　　 10,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,878,654 円
②総費用	3,391,886 円
③純収益　①－②	11,486,768 円
④建物等に帰属する純収益	8,775,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,711,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,576,599 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,257,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,600 円／㎡）