別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -14 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 3,870,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市四ツ辻字大ノ谷９３５番１４ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 見られる郊外の住宅 地域 西4m市道 水道、下水 相野 420m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南   130 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 相野駅北東方 420m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動がないので、市街化調整区域内の戸建住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、市内の住宅需 要がニュータウンや中心市街地方面に収斂しつつある中で、地価は当面、下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね三田市及び隣接市町内のＪＲ福知山線沿線等の住宅地域。需要は、当該圏域内の居住者及びその縁 故者による地元需要でほぼ完結しており、圏域外からの転入はごく稀である。市街化調整区域内の戸建住宅が見られる 住宅地域であり、市場参加者は限定的で、需要の先細り傾向が顕著である。郊外部における土地取引が少ないうえ、取 引される価格は規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅関連の取引が支配的で、アパート等の収益物件は皆無であり、標準的な画地規模や公法上の規制等から 共同住宅の想定は困難で、また経済的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算 せず、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の先行き懸念が強まる中で地 域経済は停滞。郊外の住宅地域では少子高齢 化や宅地需要の都心回帰により住宅に対する 需要不足が深刻。 市内中心部から離れた市街化調整区域内の住 宅地域で、街路条件にやや難があることにも 起因し選好性が低下してきており、地価の下 落基調が持続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％