別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -12 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 78,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市三田町１２２番１ ｢三田町２４－２７｣ ②地積 　(㎡) 82   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4.3m市道 水道、下水 三田 820m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．３ ｍ市道 交通 施設 三田駅南西方 820m 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地 価水準は概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線、神戸電鉄公園都市線沿線にて、概ね三田市の圏域である。需要者の中心 は三田市及び隣接市の居住者が多く占める。小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、市の中心部に近く、当 該地域における宅地需要は概ね横ばいで推移している。市場中心の価格帯は土地は６００万円～８００万円程度、新築 戸建住宅は２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、また、賃貸物件も散見されるものの、画地規模等から賃貸経営上合理 的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準 を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [104.8] [100.0] 100 78,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市中心部の利便性の高い既成住宅地域の 不動産市場は、概ね安定的に推移している。 地域要因の格別の変動はない。一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域にて、当該地域の宅地需 要は横ばいで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％