別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -11 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市けやき台４丁目２１番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ウッディタウン中央 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 ウッディタウン中央駅 東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思料する。地 価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸電鉄公園都市線、神戸電鉄三田線及びＪＲ福知山線の沿線で、三田市を中心に沿線各市の圏域に存 する住宅地域。需要者の中心は三田市内及び隣接市の居住者である。区画整然とした人気のある住宅団地で、需要は安 定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建で３，５００ 万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等は戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。 自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [107.0] [100.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市は、生産年齢人口は減少、高齢化率は 上昇傾向にある。日本経済は先行き不透明な 状況にある。 区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段 の変動はない。需要は安定傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％