別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -7 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市狭間が丘３丁目１９番１４ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 フラワータウン 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    45 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 フラワータウン駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした成熟した住宅団地で、特に変動要因は認められないため、現況のまま維持されるものと予測する 。新興の住宅団地との競合も存するが、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ福知山線、神戸電鉄三田線及び公園都市線の沿線で、概ね三田市を中心とする住宅地域であ る。需要者の中心は、市内居住者が大半である。中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅団地で、新興の住宅団地と競合 は認められるが、値ごろ感から宅地需要は安定的である。土地は１，５００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円 ～３，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は 試算しなかった。自用目的の取引が支配的であり、快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、信頼性のある取 引事例より求めた比準価格をもって、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [132.3] [103.0] 100 63,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三田市の人口は微減傾向。住環境や利便性の 良し悪しにより住宅地の需要は二極化選別化 の傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、郊外の閑静 な住宅団地で、新興住宅団地の供給圧力も存 するが、値ごろ感から需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％