別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　足立　英基   TEL.

鑑定評価額 7,670,000 円  １㎡当たりの価格 66,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目２２３７番８ ｢南が丘１－５３－１８｣ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗等が見られる 住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 横山 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 横山駅北西方 700m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別の変動要因がないので、店舗等が混在する既成住宅地域として現状を維持するものと見込まれ、次第に少子 高齢化も進展してきているので、地価は当面、概ね横這いないしはやや弱含み基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね三田市と隣接市町内のＪＲ福知山線及び神戸電鉄三田線・同公園都市線沿線等の住宅地域。需要者 の中心は市内在住者及びその縁故者であるが、周辺市町からの転入も見られる。店舗等が混在する住宅地域で、生活上 の便益は比較的良好であるが、周辺地域を含め少子高齢化が進展し、地価は横這いないしはやや弱含み基調で推移して いる。土地は７００～１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、当該地域においては標準的な画地規模では共同住宅の想定は困難で、ま た経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つとは言いがたい。したがって、収益価格は試算せず、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [100.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境等の先行きが不透明な情勢下 で、地域経済は力強さに欠ける。また、住宅 需要の都心回帰傾向や土地の選別化などが顕 著である。 市内の住宅需要が駅周辺やニュータウン方面 へ集中する中で、旧市街地縁辺の住宅地域で は少子高齢化の進展とともに地価の横這い基 調が継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％