別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 9-1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 135,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市匠台５１番 ②地積 　(㎡) 4,572   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 倉庫 Ｓ2 配送施設等事業所が 立地する流通業務団 地 南東9m市道、背面道 水道、下水 樫山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   280 ｍ、南   260 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 物流倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     4,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 樫山駅東方 2.5km 法令 規制 工専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の特段の変動はなく、高速道路をはじめ幹線道路に近く、流通業務団地として今後も熟成していくもの と予測する。流通業務施設用地の需要は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 物流倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県内内陸部に位置する工業地域が中心で、広く隣接府県の工業地域にまで及ぶ範囲である。需要の中心 は同一需給圏内の法人が多いが、圏域外の法人も認められる。エネルギー高をはじめとする物価高等先行き不透明な面 もあるが、電子商取引の増加により一層物流施設の需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。取引される価格帯は、 規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域内では自用目的での取引が支配的であり、市場参加者は取引価格を指標に価格決定することが一般的と思料さ れる。一方、工場に対する賃貸市場は未成熟であるため適正な賃料水準等の把握は困難なため、収益価格は試算しなか った。従って、一般的要因の動向等にも留意の上、同一需給圏の類似地域の取引事例より求めた比準価格をもって、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設用地の需要が旺盛な上、工業地が不 足気味で、工業地地価は上昇傾向にあるが、 今後は、物価上昇等によるコスト高が懸念さ れる。 地域要因に特に変動はなく、流通業務団地で 、高速道路、国道に近く需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％