鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０５国 -16	小野市		底地	（　）	ほぼ台形	南東10m県道、北東3m、角地		１住居 (70,200)
b	ＭＹ５０５国 -41	小野市		更地	（　）	長方形	南西16m県道、中間画地		２中専 (60,200)
c	ＳＲ５０５Ｙ -58	三木市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北3.5m、角地		２中専 (70,200)
d	ＫＴ５０５国 -47	三木市		建付地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、北西5m、角地		近商 (90,200)
e	ＳＲ５０５Ｙ -74	小野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,851) 66,418	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	66,089	100 [ 80.4]	82,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 69,845	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	69,153	100 [ 84.5]	81,838		81,800
c	(　 ) 60,492	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,077	100 [ 73.4]	81,849		81,800
d	(　 ) 76,627	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	79,078	100 [ 96.3]	82,116		82,100
e	(　 ) 75,474	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	72,202	100 [ 88.1]	81,955		82,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

小野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,467,761	2,223,680	9,244,081	7,739,200	1,504,881	（　0.9504） 1,430,239	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	31,783,089 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	27.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階区分貸店舗、２階平均専有面積約６０㎡ファミリータイプとした。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,964	589,200	5.0	2,946,000
							3.0	1,767,600
2～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,306	391,800	1.0	391,800
							2.0	783,600
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		981,000		3,337,800
								2,551,200

⑨年額支払賃料	981,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,772,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,772,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 824,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,947,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,337,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,551,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 488,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,467,761 円　　　　（　 16,336 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＲ５０５賃Ｙ　　　　-11	1,988 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 97.8] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,069	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,073 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＲ５０５賃Ｙ　　　　-7	1,238 ( 1,178)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 65.0]	100 [100.0]	2,089
c	ＫＴ５０５賃　　　　-1	2,419 ( 2,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,060

小野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	470,880 円	11,772,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,223,680 円　（　　　　　　 3,168 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,739,200 円（　　　　　 11,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,467,761 円
②総費用	2,223,680 円
③純収益　①－②	9,244,081 円
④建物等に帰属する純収益	7,739,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,504,881 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,430,239 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,037 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,783,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
小野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小野 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　三崎　正義

TEL.

鑑定評価額

55,700,000 円

１㎡当たりの価格

79,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小野市黒川町１７１９番				②地積　(㎡)	702 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	診療所Ｗ2	低層の店舗や医院等が建ち並ぶ商業地域	西12m市道	水道、ガス、下水	小野 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 40 ｍ、南 65 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

小野駅北東方

1.5km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層の店舗や医院等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、
やや上昇傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね小野市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ事業者
等が中心である。地域経済に活気が乏しいものの、区画整理された立地環境の良い路線商業地域であり、需要は強含み
であると思料する。取引自体が少なく、取引にも個別性が強く、需要の中心となる価格帯は把握しづらい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、収益性も重要な指標となる商業地域であるが、商業地特有の個別性も強い。同一需給圏内では自己使用目
的の取引も見られ、需要者は同圏内での取引価格を重視していることなどから、本件鑑定評価においては、指定基準地
からの価格変動率を踏まえ、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗兼共同住宅を想定して
試算した収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小野（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     78,900 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気、個人消費は、緩やかに持ち直している
が、このところの物価上昇、資源高、金融情
勢の不動産市況等への影響には注意を要する
。

立地環境の良い商業地域で、当該地域の宅地
に対する需要は強含みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

小野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＧ５０５国 -16	小野市		底地	（　）	ほぼ台形	南東10m県道、北東3m、角地		１住居 (70,200)
b	ＫＴ５０５国 -63	三木市		建付地	（　）	不整形	南東13m県道、北西13m、北東3m、三方路		１住居 (70,200)
c	ＡＨ５０５国 -32	丹波篠山市		更地	（　）	不整形	北西11.5m県道、北東3.3m、二方路		（都） (60,200)
d	ＯＴ５０５Ｙ -61	高砂市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西16m市道、北西15m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 39,851) 66,418	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	66,089	100 [ 80.4]	82,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 55,394	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	57,452	100 [ 70.7]	81,262		81,300
c	(　 ) 44,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	50,348	100 [ 61.2]	82,268		82,300
d	(　 ) 90,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	84,750	100 [ 104.0]	81,490		81,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,700 円／㎡]

小野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,349,719	2,218,784	9,130,935	7,739,200	1,391,735	（　0.9504） 1,322,705	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	29,393,444 円　　　　（　 41,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ2	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	702 ㎡	27.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況等を考慮し、１階は店舗で区分貸しを、２階は共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,961	588,300	5.0	2,941,500
							3.0	1,764,900
2～ 2	住宅	300.00	100.0	300.00	1,275	382,500	1.0	382,500
							2.0	765,000
～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		970,800		3,324,000
								2,529,900

⑨年額支払賃料	970,800 円　×　12ヶ月　＝　 11,649,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,649,600 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 815,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,834,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,324,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,529,900 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 484,678 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,349,719 円　　　　（　 16,168 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ５０５賃Ｙ　　　　-8	1,813 ( 1,749)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,031	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,961 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＭ５０５賃Ｙ　　　　-10	1,319 ( 1,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [ 80.0]	2,108
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	448,000 円	112,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	465,984 円	11,649,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,218,784 円　（　　　　　　 3,161 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,739,200 円（　　　　　 11,025 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,349,719 円
②総費用	2,218,784 円
③純収益　①－②	9,130,935 円
④建物等に帰属する純収益	7,739,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,391,735 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,322,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,884 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,393,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,900 円／㎡）