別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 -4 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　境　めぐみ   TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市粟生町字大畑１９２９番２ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m市道、北側道 水道、下水 粟生 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南   115 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 粟生駅南方 400m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は見られず、既成の農家集落地域として、今後も現在の居住環境を維持するものと思われ る。地価は微減傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね小野市及び周辺市町内の市街化調整区域等に位置する農家集落地域である。需要者は地元地縁者が 中心であり、圏域外からの転入は少ない。なお、旧来の集落地域にあっては取引自体が少ないうえ取引規模も様々であ るため、中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要が乏しく、公法上の規制により賃貸住宅を想 定することが困難であるため、収益還元法の適用を断念した。従って、本件においては現実の市場を反映する事例より 求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,300 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 96.2] [100.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小野市の人口は微減傾向。地域毎の二極化、 選別化が見られる。昨今の資材価格の高騰を はじめとする物価の動向に注視が必要である 。 最寄駅から徒歩圏内で利便性に優れるが、農 家住宅が多い住宅地域であり、需要者は地縁 性がある者に限られ、需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％