別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小野 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里   TEL.

鑑定評価額 8,830,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小野市黒川町字長尾溝ノ南２２番１４ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北6m市道 水道、下水 小野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 小野駅北東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域で、特に変動要因が見当たらないため、現状のまま推移するも のと予測する。小野市中心部に存し地価は緩やかに上昇するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は小野市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は小野市内居住者が大半で、同一需給圏外か らの転入者は少ない。小野市中心部に存し、利便性が良好で人気のあるエリアの一つであるため、需要は堅調である。 土地は８００～１，０００万円程度、新築の戸建住宅は２０００万円台前半が需要の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模戸建住宅が多い住宅地域で、標準的な画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難で、また、経済合 理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため、収益価格は試算できなかった。自用目的の取引が中心で、快 適性を重視する住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 58.5] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小野市の人口は微減傾向。市内中心部や住環 境良好な住宅地の需要は強いが、市街化調整 区域等利便性の劣る地域は需要は弱い。 地域要因に特段の変動はなく、市中心部に存 し利便性に恵まれ、住環境も良好で戸建分譲 住宅地を中心として人気がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -42.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％