別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 川西 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 9-2 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛   TEL.

鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市平野１丁目９９番２外 ｢平野１－５－２０｣ ②地積 　(㎡) 3,672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼工場 Ｓ3 中規模工場等が建ち 並ぶ工業地域 南7.9m市道、西側道 水道、ガス、下水 多田 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．９ｍ市道 交通 施設 多田駅北東方 220m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場等が多い工業地域であり、周辺においては住宅用途への移行も見受けられるが、当面は現状を維持す るものと予測する。地価は若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の中規模工業地の範囲で広域にわたる。想定される主な需要者層は、同一需給圏に地縁性を持つ 中小規模資本の事業者及び広域的な事業を展開する法人等である。周囲を住宅地に囲まれた狭い範囲の工業地域で、幹 線街路へのアクセスにやや劣り、マンション等の住宅用途への移行も一部に見受けられる状況にある。需要の中心とな る価格帯は、規模等により個別性が強く収斂した水準を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の工業地・混在地の事例に基づいて試算しており、市場性を反映した説得力を有する価格を得 た。近隣地域は製造業の自社工場を中心とし、その多くが自用であり、工場・倉庫としての賃貸事例はなく、収益還元 法の適用は断念した。従って本件においては、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、市場の実態を反 映した比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊丹 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [100.0] 100 [133.5] [101.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にある。キセラ川西周 辺の繁華性・利便性が向上し、市北部ではマ ルチテナント型大型物流施設の開発が進んで いる。 市北部に形成された内陸工業地域で、一部に 住宅用途への移行も見受けられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％